Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie lokalizacji placów zabaw przy przedszkolach

Wprowadzenie

Projektowanie i realizacja placów zabaw przy przedszkolach wymaga spełnienia szeregu wymagań wynikających z

przepisów techniczno-budowlanych. Jednym z najistotniejszych zagadnień jest zachowanie odpowiednich odległości 

pomiędzy placem zabaw a oknami pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

W praktyce inwestycyjnej zdarzają się jednak sytuacje, w których ze względu na ograniczenia działki, istniejącą zabudowę 

lub szczególne uwarunkowania urbanistyczne spełnienie wszystkich wymagań technicznych jest bardzo utrudnione lub 

wręcz niemożliwe. W takich przypadkach ustawodawca przewidział możliwość uzyskania zgody na odstępstwo od 

przepisów techniczno-budowlanych.

Wymagana odległość placu zabaw od okien budynku

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi place zabaw dla dzieci powinny być sytuowane w odległości

co najmniej 10 metrów od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

W przypadku przedszkoli do takich pomieszczeń zalicza się przede wszystkim sale dydaktyczne, sale zabaw oraz inne pomieszczenia, w których dzieci i personel przebywają przez dłuższy czas.

Celem tego przepisu jest zapewnienie odpowiednich warunków zdrowotnych, akustycznych i użytkowych zarówno dla użytkowników budynku, jak i osób korzystających z placu zabaw.

Czym jest odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Instytucja odstępstwa została uregulowana w art. 9 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem odstępstwo od wymagań techniczno-budowlanych może zostać dopuszczone wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach.

Nie jest to więc rozwiązanie standardowe ani automatyczne. Ustawodawca traktuje odstępstwo jako wyjątek od zasady, zgodnie z którą wszystkie inwestycje powinny spełniać obowiązujące wymagania techniczne.

Kiedy możliwe jest uzyskanie odstępstwa?

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu sytuacji uzasadniających odstępstwo. Każda sprawa oceniana jest indywidualnie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

W praktyce przesłankami mogą być między innymi:

• niewielkie rozmiary działki,

• nietypowy kształt nieruchomości,

• istniejąca zabudowa uniemożliwiająca zachowanie wymaganych odległości,

• konieczność dostosowania istniejącego obiektu do nowych funkcji,

• szczególne warunki terenowe lub urbanistyczne,

• brak możliwości racjonalnego zagospodarowania nieruchomości przy zachowaniu wszystkich wymagań technicznych.

Organy administracji oraz sądy administracyjne podkreślają, że musi występować element wyjątkowości oraz rzeczywista niemożność lub znaczna trudność zastosowania standardowych rozwiązań. Samo dążenie do obniżenia kosztów inwestycji nie stanowi podstawy do udzielenia odstępstwa.

Ograniczenia w udzielaniu odstępstw

Nawet w przypadku występowania szczególnych okoliczności nie każde odstępstwo może zostać zaakceptowane.

Prawo budowlane wskazuje, że odstępstwo nie może:

• powodować zagrożenia życia ludzi,

• powodować zagrożenia bezpieczeństwa mienia,

• pogarszać warunków zdrowotno-sanitarnych,

• pogarszać warunków użytkowych obiektu,

• negatywnie wpływać na środowisko,

• ograniczać dostępności obiektów dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Oznacza to, że nawet jeśli inwestor wykaże szczególne okoliczności, organ może odmówić zgody, jeżeli uzna, że planowane rozwiązanie będzie negatywnie oddziaływało na użytkowników obiektu lub nieruchomości sąsiednich.

Procedura uzyskania odstępstwa

Krok 1 – przygotowanie wniosku

Inwestor składa wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym najczęściej jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Wniosek musi zawierać szczegółowe uzasadnienie potrzeby zastosowania odstępstwa.

Krok 2 – przygotowanie dokumentacji

Do wniosku należy dołączyć dokumenty pozwalające ocenić zasadność odstępstwa, w szczególności:

• charakterystykę obiektu,

• projekt zagospodarowania działki,

• szczegółowe uzasadnienie konieczności odstępstwa,

• propozycję rozwiązań zamiennych,

• wymagane opinie specjalistyczne, jeżeli są konieczne dla danego rodzaju odstępstwa.

Krok 3 – wystąpienie do ministra

Po analizie dokumentów organ administracji architektoniczno-budowlanej występuje do właściwego ministra o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo. Inwestor nie składa takiego wniosku bezpośrednio do ministra.

Krok 4 – stanowisko ministra

Minister analizuje przedstawioną dokumentację i może:

• udzielić upoważnienia do zastosowania odstępstwa,

• odmówić wydania upoważnienia,

• uzależnić zgodę od spełnienia dodatkowych warunków technicznych.

Krok 5 – decyzja organu

Nawet po uzyskaniu upoważnienia ministra ostateczną decyzję podejmuje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Organ może wyrazić zgodę albo odmówić jej udzielenia w drodze postanowienia.

Czy odstępstwo można uzyskać po wybudowaniu obiektu?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań.

Odpowiedź brzmi: co do zasady nie.

Procedura określona w art. 9 Prawa budowlanego może zostać przeprowadzona wyłącznie przed wydaniem pozwolenia na budowę lub przed wydaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Nie służy ona legalizacji istniejących niezgodności ani samowoli budowlanych.

Jeżeli plac zabaw został wykonany niezgodnie z obowiązującymi przepisami, a wcześniej nie uzyskano zgody na odstępstwo, późniejsze „zalegalizowanie” odstępstwa może okazać się niemożliwe.

Znaczenie odstępstwa dla placów zabaw przy przedszkolach

W przypadku placów zabaw przy przedszkolach odstępstwo od wymaganej odległości 10 metrów od okien może być rozważane wyłącznie wyjątkowo. Organ będzie badał między innymi:

• rzeczywiste możliwości zagospodarowania działki,

• wpływ placu zabaw na użytkowników budynku,

• poziom hałasu,

• bezpieczeństwo dzieci,

• warunki sanitarne i zdrowotne,

• wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie.

W praktyce konieczne może być przedstawienie dodatkowych rozwiązań kompensujących, takich jak odpowiednie ekrany, zmiana lokalizacji urządzeń zabawowych czy inne rozwiązania ograniczające oddziaływanie placu zabaw na budynek.

Podsumowanie

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest szczególną instytucją prawa budowlanego, która pozwala na realizację inwestycji w sytuacjach wyjątkowych. Nie stanowi jednak sposobu na pominięcie obowiązujących wymagań technicznych.

W przypadku placów zabaw przy przedszkolach możliwość zmniejszenia wymaganej odległości od okien budynku istnieje wyłącznie po przeprowadzeniu formalnej procedury administracyjnej przewidzianej w art. 9 Prawa budowlanego. Warunkiem uzyskania zgody jest wykazanie szczególnych okoliczności, przedstawienie odpowiednich rozwiązań zamiennych oraz udowodnienie, że odstępstwo nie wpłynie negatywnie na bezpieczeństwo, zdrowie i komfort użytkowników obiektu.

Zastrzeżenie

Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Jego celem jest przedstawienie wybranych regulacji prawnych oraz procedur administracyjnych związanych z lokalizacją placów zabaw. Treść nie stanowi porady prawnej, opinii technicznej, usługi doradczej ani konsultingowej. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy dokumentacji projektowej, obowiązujących przepisów oraz okoliczności faktycznych.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, art. 9 – odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.Prawo budowlane – art. 9

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, § 40 – place zabaw i miejsca rekreacyjne.Warunki techniczne – § 40

Ministerstwo Infrastruktury – odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

– oficjalne informacje dotyczące procedury uzyskiwania odstępstw.

Budowlane ABC – Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

– praktyczny opis procedury administracyjnej.

ISAP – Ustawa Prawo budowlane (tekst jednolity)

ISAP – Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków

Instytut Badań i Certyfikacji sp. z o.o. prowadzi działalność kontrolną z zachowaniem zasad bezstronności i niezależności właściwych dla jednostek inspekcyjnych, określonych w normie PN-EN ISO/IEC 17020, a kontrole przeprowadzane są w oparciu o normy PN-EN 1176 oraz PN-EN 1177.

W przypadku realizacji inwestycji w ramach Programu „Aktywne Place Zabaw” 2026 pozostajemy do dyspozycji w zakresie:

– kontroli wstępnych,

– kontroli pomontażowych,

– oceny dokumentacji technicznej przed montażem,

Zadzwoń do nas

+48 530 941 517

Napisz do nas

biuro@ibic.pl

Instytut Badań i Certyfikacji Sp. z o.o.

ul. Chmielna 2/31

00-020 Warszawa

           +48 53-094-15-17

           biuro@ibic.pl